Incidencia de la inclusión de vivienda social en el esquema financiero de proyectos de regeneración urbana: El Caso de Los Olivos en Bogotá

Abstract

Actualmente, no hay duda de la importancia y beneficios sociales que tiene una vivienda social bien localizada (por ejemplo en zonas centrales de la ciudad), integrada espacialmente o situada en zonas de clase media o alta; es decir, de la vivienda inclusiva (por oposición a la tradicional localización segregada socio-espacialmente). Sin embargo, en América Latina aún falta camino por recorrer para que esta premisa se convierta en una posibilidad concreta y viable financieramente. Se requieren de estrategias enfocadas a procesos de transformación urbana tendientes a la regeneración urbana y soluciones que prioricen la localización como valor fundamental para que la vivienda social sea fuente de oportunidades para aquellas familias que requieren apoyo para acceder a una vivienda digna y adecuada. Adicionalmente, son necesarias alternativas con potencial de replica, que vayan más allá de las condiciones presupuestales de los gobiernos y de las respuestas vía subsidios que han generado gran cantidad de viviendas en las periferias y familias segregadas de las oportunidades que brinda la aglomeración. Esta investigación se propone, a partir de un caso de estudio, estudiar un camino posible para resolver esta pieza fundamental, pero aún faltante del rompecabezas de las políticas de vivienda social. En el estudio de “Los Olivos” se identifica una respuesta a la cuestión crucial en el financiamiento de la vivienda social inclusiva: cuál es la incidencia financiera de incluir vivienda social en un proyecto de regeneración urbana? Y se avanza en resolver preguntas sobre las condiciones y posibilidades de intervención y gestión de un gobierno en América Latina para garantizar vivienda social inclusiva. Se utilizan dos herramientas metodológicas, la documental y la experimental, para esta última, se usa la información primaria existente sobre el caso y se estiman datos adicionales para aplicar un modelo financiero. Se obtiene que es viable financieramente el desarrollo de un proyecto inmobiliario localizado en una zona central que incorpore vivienda inclusiva siempre y cuando se cuente con reglas claras que perduren en el tiempo y donde participen los tres actores fundamentales, los pobladores originales aportando su suelo y recibiendo inmuebles en el mismo lugar como remuneración; la administración local con un rol activo, garante de los acuerdos y con posibilidad de usar todas las herramientas normativas que tiene a su disposición y el sector privado que a cambio de una rentabilidad financiera adecuada financia y ejecuta todo el proyecto.

Actualment, no hi ha dubte de la importància i beneficis socials que té un habitatge social ben localitzada (per exemple en zones centrals de la ciutat), integrada espacialment o situada en zones de classe mitjana o alta; és a dir, de l'habitatge inclusiu (per oposició a la tradicional localització segregada soci-espacialment). No obstant això, a Amèrica Llatina encara falta camí per recórrer perquè aquesta premissa es converteixi en una possibilitat concreta i viable financerament. Es requereixen d'estratègies enfocades a processos de transformació urbana tendents a la regeneració urbana i solucions que prioritzin la localització com a valor fonamental perquè l'habitatge social sigui font d'oportunitats per a aquelles famílies que requereixen suport per a accedir a un habitatge digne i adequat. Addicionalment, són necessàries alternatives amb potencial de replica, que vagin més enllà de les condicions presupuestales dels governs i de les respostes via subsidis que han generat gran quantitat d'habitatges en les perifèries i famílies segregades de les oportunitats que brinda l'aglomeració. Aquesta recerca es proposa, a partir d'un cas d'estudi, estudiar un camí possible per a resoldre aquesta peça fonamental, però encara que manca del trencaclosques de les polítiques d'habitatge social. En l'estudi de “Les Oliveres” s'identifica una resposta a la qüestió crucial en el finançament de l'habitatge social inclusiu: quina és la incidència financera d'incloure habitatge social en un projecte de regeneració urbana? I s'avança a resoldre preguntes sobre les condicions i possibilitats d'intervenció i gestió d'un govern a Amèrica Llatina per a garantir habitatge social inclusiu. S'utilitzen dues eines metodològiques, la documental i l'experimental, per a aquesta última, s'usa la informació primària existent sobre el cas i s'estimen dades addicionals per a aplicar un model financer. S'obté que és viable financerament el desenvolupament d'un projecte immobiliari localitzat en una zona central que incorpori habitatge inclusiu sempre que es compti amb regles clares que perdurin en el temps i on participin els tres actors fonamentals, els pobladors originals aportant el seu sòl i rebent immobles en el mateix lloc com a remuneració; l'administració local amb un rol actiu, garant dels acords i amb possibilitat d'usar totes les eines normatives que té a la seva disposició i el sector privat que a canvi d'una rendibilitat financera adequada finança i executa tot el projecte.

Currently, there is no doubt about the importance and social benefits of well-located social housing (for example, in central areas of the city), spatially integrated or located in middle or upper class areas; in other words, inclusive housing (as opposed to the traditional socio-spatially segregated location). However, in Latin America there is still a long way to go for this premise to become a concrete and financially viable possibility. Strategies focused on urban transformation processes aimed at urban regeneration and solutions that prioritize location as a fundamental value are required for social housing to be a source of opportunities for those families that require support to access decent and adequate housing. In addition, alternatives with potential for replication are needed that go beyond the budgetary conditions of governments and the responses via subsidies that have generated a large amount of housing in the peripheries and families segregated from the opportunities offered by the agglomeration. This research proposes, based on a case study, to study a possible way to solve this fundamental but still missing piece of the puzzle of social housing policies. The "Los Olivos" study identifies an answer to the crucial question in the financing of inclusive social housing: what is the financial impact of including social housing in an urban regeneration project? And it advances in resolving questions about the conditions and possibilities of government intervention and management in Latin America to guarantee inclusive social housing. Two methodological tools are used, documentary and experimental, for the latter, the existing primary information on the case is used and additional data are estimated to apply a financial model. It is obtained that the development of a real estate project located in a central area that incorporates inclusive housing is financially viable as long as there are clear rules that last over time and where the three fundamental actors participate, the original settlers contributing their land and receiving real estate in the same place as remuneration; the local administration with an active role, guarantor of the agreements and with the possibility of using all the regulatory tools at its disposal; and the private sector that in exchange for an adequate financial return finances and executes the entire project.